前言： 2023 二季度至今，公募REITs 二级市场总体表现较差，季绩整流动性枯竭及部分投资人趋同买卖或其他原因REITs 指数值不断下滑。报剖伴随着经济回暖和REITs 规章制度进一步完善，析R现7 月至今REITs 表现回暖显著。主表文中回顾REITs 一级发售和二级市场表现，暖业汇总了中国REITs 制度的体修演变，并阐述了不同种类REITs 2023Q2 业绩表现运营表现。公募

    REITs 销售市场回望：四单扩募圆满完成，季绩整二级表现慢慢回暖。报剖一级发售：四单扩募成功落地式，析R现新发首日上涨幅度下降。主表2023Q2 共发售1 只REITs，暖业发售节奏感变缓。体修在其中，公募2023 年6 月30 日发售产业园REITs 金投湖北省科投武汉光谷REIT，发行规模15.75亿人民币。二级表现：REITs 指数值止跌回升，交易量人气值回暖。近一年（2022.8.17-2023.8.18），REIT 指数值早期总体下滑，最近止跌回升。2022 年8 月17 日逐渐，REITs 指数值小幅上涨后不断下滑。2022.08.17-2023.7.5，中证REITs 指数值总计下滑27.8%，REITs 产权年限指数值下滑27.0%，REITs 承包权指数值下滑19.8%。后面REITs市场回暖，截止到2023.8.18，中证REITs 指数值降幅收窄至21.8%，REITs 产权年限指数值降幅收窄至20.5%，承包权指数值降幅收窄至13.4%。流通性层面，2023 年REITs交易量人气值有所增长。一季度随着国内走低，交易量人气值慢慢下滑，4 月至今交易量人气值降低显著，7 月销售市场表现回暖，交易量人气值慢慢回暖。

    政策评估及未来展望：规章制度逐步完善，激励民营经济新项目发售REITs。制度不停颁布促进我国公募基金REITs 行业发展。2023 年6 月13 日，发改委投资司研究部署金融企业项目投资项目前期工作品质提高专项培训会。2023 年7 月6 日，国家发改委将支持大量满足条件的民企新项目发售基础设施建设REITs，不断提高民营经济主动性。2023 年7 月24 日，国家发改委发布了关于进一步抓好抓实推动民营经济勤奋上进激发民营经济主动性工作的通知。2023 年8 月1 日，国家发改委等相关部门发布了关于执行推动民营企业发展最近多个措施工作的通知，在其中明确提出，扩张基础设施建设领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，促进满足条件的民营经济新项目发售基础设施建设REITs，进一步扩大民营经济。有关法律法规再次逐步完善。2023 年7月25 日，中国证监会举办2023 年系统软件年里工作会议注重，进一步提升服务项目国家发展战略的质量和效率。促进公司债券和企业债券联动发展，做优做强科技创新债，赶紧促进交易基础设施建设等新兴种类公募基金REITs 项目建设。进一步提升期货市场功能，更好地服务经济平稳运行大局意识。

    2023Q2 业绩分析：完成率表现分裂，不利条件危害将减轻。园区基础设施：Q2同比修补迟缓，总体进行度很高。吴国苏园产业链REIT 完成率领跑，博时蛇口产业园区REIT、华安张江光大银行REIT、光大证券临港新城创新产业园REIT、光大证券东久互联网经济REIT 和华夏和达环保REIT 营业收入完成率都超过25%，中华合肥高新REIT 和建信北京中关村REIT 完成率大跳水。物流仓储配送：Q2 销售业绩环比上升，运营表现相对性稳定。物流仓储配送层面运营状况相对性稳定，EBITDA 进行额达27.4%。红土创新盐田港REIT 和金投平安不动产物流仓储配送REIT 二季度营业收入同比均升高，嘉实京东仓储REIT二季度EBITDA 进行额达24.7%，较一季度降低12.52PCT。能源基础设施：Q2同比上涨，EBITDA 恢复正常。鹏华深圳能源REIT2023 二季度营业收入状况较2023一季度大幅度上涨，EBITDA 同比明显升高。保障性租赁住房：Q2 销售业绩同比上涨，运营和管理状况良好。保障性租赁住房层面，2023 年二季度运营表现总体稳定，营业收入同比小幅度上涨，EBITDA 同比稍微降低，营业收入和EBITDA 完成率明显高于25%，红土创新深圳市安家REIT、中华北京保障房REIT、金投厦门市安家REIT、国寿安保华润万家有巢REIT 的主营业务收入完成率分别是25.2%、25.9%、25.5%和26.9%。交通出行 基础设施建设：Q2 同比稍微下滑，待销售业绩修补。交通建设层面REITs 同比稍微下滑。2023Q2,7 只交通建设REITs 营业收入均值完成率为22.6%，EBITDA 完成率为24.3%，在其中，仅有国金中国交建REIT 营业收入完成率超25%。中华中国交建REIT和金投安徽省交控REIT 营业收入完成率小于20%。生态保护：Q2 同比回暖，EBITDA维持稳定。受周期性等因素，生态保护层面，首创水务REIT 二季度营业收入同比均上升，EBITDA 环比上升，首钢集团绿能REIT 二季度营业收入同比下滑，EBITDA 同比下滑。富强首创水务REIT 二季度营业收入同比都有增涨，营业收入完成率为25.9%，环比上升3.4PCT。

    可分派额度及公司估值：能够分派额度进行率很高，交通建设公司估值分裂比较大。能够分派额度层面，2023Q2 物流仓储配送REITs、能源基础设施和保障性租赁住房REITs完成率超过预期，园区基础设施REITs 能够分派额度完成率一样超出四分之一，交通建设和生态保护REITs 能够分派额度完成率大跳水。园区基础设施REITs层面，2023Q2 能够分派额度有所增加，进行额占有率27.2%，占有率环比上升4.4PCT。物流仓储配送REITs 层面，2023Q2 能够分派额度有所增加，进行额占有率31.8%，占有率环比上升5.0 PCT。能源基础设施REITs 二季度能够分派额度再次大幅上升，进行额占有率31.7%，占有率环比上升19.7 PCT，完成率超过预期。保障性租赁住房REITs 2023Q2 能够分派额度进行额占有率29.6%，超过预期进行。交通建设层面，2023Q2 能够分派额度进行额占有率小幅度降低6.3 PCT 至22.1%。生态保护类REITs 2023Q2 能够分派额度进行额大幅度下降，完成率大跳水。

    风险防范： REITs 基本资产项目将来生产经营情况具备可变性；募集说明书中计算未来的发展现金流量很有可能无法有效反映具体情况；募资发售进展大跳水；经济发展修补水平大跳水。